4272 ایرانی در ترکیه خانه خریدند؛ خریداران ملک در ترکیه چقدر سود کردند؟

آفتاب نیوز :

هر چند دولت با تلاش های خود ظرف ماه های گذشته توانسته تورم را تا حدودی مهار کرده و برخی از لنگر های تورمی را از بین ببرد، اما به هر حال اقتصاد ایران به صورت سنتی و سنواتی، همواره با تورم های بالا به خصوص در دهه های سخت تحریمی، دست و پنجه نرم کرده است و به همین دلیل، استمرار تورم های دو رقمی در اقتصاد ایران باعث شده تا مردم در جست و جوی راه های مختلفی جهت مقابله با این تورم و حفظ ارزش پول خود باشند؛ هر چند برخی راه هایی که انتخاب می کنند؛ راه به بیراهه می برد و در جای دیگر باید تاوان آن را پس بدهند.

بر این اساس، بسیاری از مردم جهت حفظ ارزش پول خود به خرید انواع دارایی روی می آورند و یا ترجیح می دهند تا آن را سریع تر خرج یک کالای مصرفی کنند؛ چراکه در آینده مجبور هستند آن کالا را گران تر تهیه کنند. از سوی دیگر، برخی از مردم در بازار هایی مانند بورس، طلا، و ارز سرمایه گذاری می نمایند؛ البته گروه دیگری از مردم هم هستند که به سرمایه گذاری در بازار های خارجی روی آورده اند. از بازار فارکس گرفته تا رمزارز های مختلف، از مقاصد محبوب ایرانیان جهت سرمایه گذاری در بازار های خارجی بوده اند. علیرغم سودی که ممکن است در این بازار ها وجود داشته باشد، نباید ریسک بالای آن را نیز نادیده گرفت.

در این میان، سرمایه گذاری در کشور های خارجی نیز یکی از راه های مردم جهت مقابله با تورم بوده است. ترکیه، در بیشتر اوقات یکی از محبوب ترین مقاصد ایرانیان برای سرمایه گذاری بوده که خرید ملک در ترکیه، یکی از راه هایی است که برخی از افراد به عنوان سرمایه گذاری انتخاب می کنند و بسیاری از سرمایه گذاران نیز به تاسیس شرکت در این کشور اقدام می ورزند.

با این حال داده ها نشان می دهد دوران سرمایه گذاری در ترکیه به پایان رسیده است.

پایان دوران خرید خانه در ترکیه؟

بررسی داده های مرکز آمار ترکیه نشان می دهد خرید خانه در ترکیه توسط ایرانیان در سال 2023 به 4272 مورد رسیده است که حکایت از کاهشی 48 درصدی نسبت به سال پیش از آن، یعنی 2022 میلادی دارد.

بررسی روند خرید خانه در ترکیه در سال های گذشته نشان می دهد؛ اگرچه در بین سال های 2016 الی 2021 روند خرید خانه توسط ایرانیان شدیدا صعودی بوده است، با این حال مسایل اقتصادی مختلف سبب شده تا این روند شکسته شود و رویه ای نزولی به خود بگیرد.

جدول زیر خرید خانه توسط ایرانیان در ترکیه را نشان می دهد:

همانطور که مشاهده می شود تعداد خرید خانه توسط ایرانیان از 664 مورد در سال 2016، به 10056 مورد در سال 2021 رسیده بود. وقوع نا اطمینانی گسترده در اقتصاد ترکیه، یکی از مهم ترین عواملی است که منجر به این کاهش خرید شده است. به طور کلی، کاهش خرید ملک تنها مربوط به ایرانیان نبوده است و بصورت کلی خرید ملک در ترکیه توسط خارجی ها کاهش یافته است.

همانطور که مشاهده می شود، به طور کلی خرید خانه توسط خارجی ها در سال 2023 نسبت به سال 2022، حدود 48.2 درصد کاهش یافته است.

این مساله می تواند نماگری از کاهش تقاضا برای ملک در ترکیه باشد که می تواند در قیمت ملک در ترکیه تاثیرگذار باشد. البته باید توجه داشت که این مساله تنها نماگری از کاهش تقاضای خارجی ها، و دید آن ها نسبت به ادامه تلاطم در اقتصاد ترکیه می باشد. با این حال، نماگر های دیگری نیز وجود دارد که کاهش تقاضا در بازار مسکن ترکیه را نشان می دهد.

نمودار زیر تغییرات قیمت مسکن (نسبت به زمان مشابه سال قبل) در ترکیه را نشان می دهد:

همانطور که مشاهده می شود، رشد بالایی که که در سال 2021 آغاز شد، در نهایت روند صعودی خود را از دست و ترمز آن در اثر دو عامل کشیده شد. عامل اول را می توان سیاست های بانک مرکزی در مورد افزایش نرخ بهره دانست. افزایش نرخ بهره در چند ماه گذشته باعث شد تا قیمت در بازار های دارایی کاهش بیابد. از سوی دیگر، به دلیل بالا رفتن سرسام آور قیمت مسکن در این کشور، در نهایت تهیه مسکن از قبل سخت تر شده است که این مساله نیز می تواند نماگر دیگری بر کاهش تقاضا در بازار مسکن در ترکیه باشد.

اگرچه تورم در ترکیه هنوز اعداد بالایی را تجربه می کند، با این حال نزولی شدن روند قیمت مسکن باعث بی میل شدن سرمایه گذاران خارجی شده است.

تورم بالا را می توان یکی دیگر از دلایلی دانست که علاوه بر رشد های بالا در قیمت مسکن، سرمایه گذارانی که قصد اقامت در ترکیه دارند را از تصمیم خود باز می دارند. در واقع اگرچه ممکن است قیمت دارایی فردی که به قصد اقامت ملکی را در ترکیه خریداری کرده است افزایش پیدا کند، با این حال، این فرد همچنان مجبور است برای تامین نیاز های زندگی خود با تورم های بالا دست و پنجه نرم کند.

از سوی دیگر، به هر میزانی لیر ارزش خود را در برابر دلار از دست می دهد، سرمایه اولیه ای که فرد با آن به خرید ملک اقدام کرده است نیز به میزانی کاهش پیدا می کند.

قوانین جدید مهاجرت در ترکیه یکی دیگر از عواملی هستند که باعث کاهش تقاضای مهاجرین برای خرید مسکن شده اند و شاهد دیگری بر پایان دور صعودی در بازار مسکن ترکیه می باشند.

تا سال 2018 قوانین سختی در مورد دریافت اقامت در مورد ترکیه وجود داشت. در نهایت دولت ترکیه در تصمیم اقدام به تسهیل قوانین مرتبط با اقامت کرد که یکی از تبعات آن افزایش خرید ملک توسط خارجی ها در این کشور بود. با این حال، در سال 2020 دولت ترکیه در مورد شرایط اقامت تصمیمات جدید را اتخاذ کرد.

به عنوان مثال، ارزش ملکی که برای درخواست شهروندی خریداری می شود از 250 هزار دلار به حداقل 400 هزار دلار افزایش یافت.

همچنین بر این اساس ازجمله راه های دریافت شهروندی ترکیه سرمایه گذاری ثابت به ارزش حداقل 500 هزار دلار و تایید وزارت صنعت و فناوری خریداری چندگانه ملک غیرمنقول به ارزش حداقل 400 هزار دلار آمریکا به قید ممنوع بودن فروش تا مدت سه سال یا تنظیم قرارداد دفاتر اسناد رسمی درخصوص پیش خرید واحد های مسکونی به ارزش 400 هزار دلار یا معادل آن در ارز های دیگر یا معادل آن در لیر ترکیه به قید ممنوع بودن انتقال آن تا مدت سه سال تاییدشده توسط وزارت محیط زیست و شهرسازی، ایجاد کردن فرصت شغلی حداقل برای 50 نفر تاییدشده توسط وزارت، خانواده کار و خدمات اجتماعی حداقل معادل 500 هزار دلار یا معادل آن در ارز های دیگر یا معادل آن در لیر ترکیه را به مدت سه سال در بانک های ترکیه سپرده گذاری کردن و تایید از طرف سازمان بانکداری با شرط خریداری سهم مشارکت سهام صندوق سرمایه گذاری املاک یا سهم مشارکت سهام صندوق سرمایه گذاری سرمایه به ارزش حداقل 500 هزار دلار تایید شده توسط هیات مدیره بازار سرمایه است.

آیا ایرانی هایی که در سال 2021 در ترکیه به قصد اقامت ملک خریدند بازنده شدند؟

حال سوالی که پیش می آید این است که آیا ایرانیانی که در سال 2021 به خرید ملک در ترکیه به قصد اقامت اقدام کرده اند سود کرده اند، یا از نظر اقتصادی بازنده شدند؟

برای پاسخ به این سوال باید به افزایش قیمت ملک در ترکیه از سال 2021 تا کنون، افزایش شاخص قیمت مصرف کننده در این بازه زمانی، و کاهش ارزش لیر در برابر دلار نگاهی انداخت.

شاخص قیمت مصرف کننده در ترکیه از ابتدای سال 2021 تا پایان سال 2023 به میزان 262 درصد رشد داشته است و یا به عبارتی می توان گفت به طور کلی، هزینه های خرید یک سبد مشخص برای زندگی در ترکیه در پایان سال 2023 نسبت به ابتدای سال 2021، حدود 3.62 برابر شده است.

این در حالی است که شاخص قیمت مصرف کننده از ابتدای سال 2021 تا انتهای سال 2023، در ایران رشدی 169 درصدی را تجربه کرده است و یا به عبارتی می توان گفت به طور کلی، هزینه های خرید یک سبد مشخص برای زندگی در ترکیه در پایان سال 2023 نسبت به ابتدای سال 2021، حدود 2.69 برابر شده است.

می توان نتیجه گرفت که رشد هزینه ها در ترکیه جهت تهیه یک سبد مشخص در بازه زمانی ذکر شده، حدود 93 درصد بیشتر از ایران می باشد. در واقع افرادی که به قصد اقامت در ترکیه ملک خریده اند، نسبت به ایران 93 درصد هزینه بیشتری برای گذران زندگی در بازه زمانی ذکر شده می پردازند.

کاهش ارزش لیر در برابر دلار را نیز باید به عنوان یک نکته منفی در نظر گرفت. در بازه زمانی ذکر شده، نرخ برابری هر دلار به ازای لیر حدود 296 درصد (3.96 برابر) افزایش یافته است. برای توضیح بیشتر، در صورتی که در ابتدای سال 2021 در ترکیه برای خرید یک دلار 7.43 لیر باید پرداخت می کردید، در پایان سال 2023 باید 29.47 دلار بپردزید.

این در حالی است که نرخ برابر دلار به ازای ریال در در همین بازه زمانی 97 درصد رشد داشته است. به عبارتی می توان گفت نرخ برابری دلار به ازای ریال در همین بازه زمانی 1.97 برابر شده است. (داده ها بر اساس شبکه اطلاع رسانی طلا و ارز)

البته باید توجه داشت قیمت ملک در ترکیه در پایان ماه 11 سال 2023 نسبت به ابتدای 2021 حدود 7.29 برابر شده است. در واقع در صورتی که ملکی به ارزش 300 هزار دلار (2 میلیون و 227 هزار لیر) در ابتدای سال 2021 خریداری شده بود، آن ملک در پایان ماه 11 سال 2023 حدود 550 هزار دلار ارزش داشت.

یعنی ارزش دلاری آن ملک حدود 1.83 برابر شده بود. (سالانه 27.8 درصد رشد) بنابراین می توان گفت اگر فردی قصد خروج از ترکیه را داشته باشد، با توجه به هزینه هایی که در طی مدت زمان اقامت خود در ترکیه داشته است، این سرمایه گذاری برای او سود منطقی نداشته است. اما در صورتی که فرد قصد ادامه زندگی در این کشور را داشته باشد، می توان گفت توانسته در این کشور از ارزش پول خود در برابر تورم محافظت کند. البته از آنجایی که فرد در این بازه زمانی قادر به فروش خانه نبوده است، نباید فشار ناشی از افزایش 2.69 برابری هزینه ها را فراموش کرد.