نمونه دادخواست الزام به تفکیک و تنظیم سند رسمی

نمونه دادخواست الزام به تفکیک و تنظیم سند رسمی، سندی حقوقی است که افراد برای الزام فروشنده یا شرکا به انجام دو تعهد مهم (تفکیک ملک و سپس انتقال مالکیت رسمی) به دادگاه ارائه می دهند. این دادخواست زمانی ضروری می شود که تعهدات قراردادی یا قانونی مربوط به تقسیم ملک (اعم از زمین یا آپارتمان) و انتقال قطعی مالکیت به درستی انجام نشده باشد. پیگیری این فرآیند حقوقی، برای خریداران ملک، شرکای املاک مشاع و افرادی که با موانع اداری در ثبت املاک مواجه هستند، اهمیت حیاتی دارد.

مالکیت رسمی املاک و مستغلات، از ارکان اساسی حقوق هر فرد در جامعه مدرن محسوب می شود و اعتبار قانونی معاملات، تثبیت حقوق مالکانه و امکان بهره برداری کامل از دارایی را تضمین می کند. اما، در مسیر دستیابی به این هدف، گاهی چالش های متعددی نظیر عدم همکاری فروشنده، اختلافات بین شرکاء در املاک مشاع یا موانع و تأخیرهای اداری در ادارات ثبت و شهرداری، افراد را با مشکلات جدی مواجه می سازد.

در چنین شرایطی که دستیابی به سند رسمی مالکیت یا تفکیک سهم مشخص از یک ملک با موانع روبرو می شود، طرح دعوای «الزام به تفکیک و تنظیم سند رسمی» به عنوان یک راهکار قانونی و مؤثر، اهمیت ویژه ای پیدا می کند. این دعوا به خواهان این امکان را می دهد که با استناد به قراردادها و قوانین موجود، از طریق مراجع قضایی، خوانده را مجبور به ایفای تعهدات خود نماید. در ادامه، تمامی ابعاد حقوقی، شرایط، مدارک لازم و مراحل طرح این دعوا را به صورت جامع و کاربردی بررسی خواهیم کرد و یک نمونه دادخواست دقیق نیز ارائه می شود تا گامی عملی برای رفع این گونه مشکلات حقوقی برداشته شود.

درک مفاهیم کلیدی: تفکیک و الزام به تنظیم سند رسمی

برای ورود به بحث دادخواست الزام به تفکیک و تنظیم سند رسمی، ابتدا لازم است تا مفاهیم بنیادین «تفکیک» و «الزام به تنظیم سند رسمی» به درستی درک شوند. این دو مفهوم، اگرچه مرتبط هستند، اما هر یک دارای تعریف حقوقی و کاربرد خاص خود هستند.

تفکیک چیست؟

تفکیک در حقوق ثبتی، به معنای تقسیم یک ملک واحد (اعم از زمین یا ساختمان) به چندین قطعه کوچک تر و مستقل است. این عمل عمدتاً توسط مالک یا مالکان (حتی در ملک غیر مشاع) با هدف سازماندهی بهتر ملک، تسهیل در فروش یا تقسیم ارث انجام می گیرد. مرجع اصلی رسیدگی به درخواست تفکیک، اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است. صورتمجلس تفکیکی، نتیجه نهایی این فرآیند است که مشخصات هر قطعه جدید، شامل مساحت و حدود آن را به صورت رسمی ثبت می کند.

اهداف اصلی تفکیک می تواند شامل موارد زیر باشد:

• آماده سازی ملک برای فروش بخش های کوچک تر به صورت مستقل.
• تسهیل در تقسیم ارث بین وراث.
• ایجاد امکان برای دریافت سند مالکیت مجزا برای هر یک از قطعات.
• بازسازی یا توسعه ملک با برنامه ریزی برای بخش های مستقل.

الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟

الزام به تنظیم سند رسمی، دعوایی است که در آن، خواهان از دادگاه می خواهد که فروشنده یا متعهد را مجبور به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال قطعی مالکیت ملک به نام وی کند. این دعوا زمانی مطرح می شود که فردی ملکی را بر اساس یک قرارداد (معمولاً مبایعه نامه عادی) خریداری کرده و ثمن آن را پرداخت نموده، اما فروشنده به هر دلیل از اجرای تعهد خود مبنی بر انتقال سند رسمی خودداری می کند.

سند رسمی، اهمیت فوق العاده ای در نظام حقوقی ایران دارد. این سند نه تنها اعتبار و استحکام قانونی معاملات را تضمین می کند، بلکه به عنوان قوی ترین دلیل اثبات مالکیت، از حقوق مالک در برابر هرگونه ادعای ثالث یا تعرض محافظت می نماید. بدون سند رسمی، حتی با وجود مبایعه نامه عادی و تصرف ملک، خریدار با محدودیت های زیادی در بهره برداری و دفاع از حقوق خود مواجه خواهد شد.

ارتباط تفکیک با تنظیم سند رسمی

تفکیک و تنظیم سند رسمی اغلب در قالب یک دادخواست واحد مطرح می شوند، چرا که در بسیاری از موارد، تفکیک ملک شرط لازم و پیش نیاز برای تنظیم سند رسمی است. به عنوان مثال، اگر فردی قسمتی از یک زمین بزرگ یا یک واحد از یک ساختمان چندواحدی را خریداری کرده باشد که هنوز تفکیک نشده است، ابتدا باید ملک به قطعات مجزا تفکیک و صورتمجلس تفکیکی آن صادر شود تا امکان صدور سند رسمی مستقل برای سهم خریداری شده فراهم آید.

همچنین، در ملک هایی که نیاز به گواهی پایان کار دارند (مانند آپارتمان ها)، این گواهی به عنوان یک پیش شرط برای تفکیک اعیان و سپس تنظیم سند رسمی تلقی می شود. گواهی پایان کار نشان دهنده انطباق ساختمان با نقشه ها و مقررات شهرسازی است و بدون آن، تفکیک واحدها و انتقال سند رسمی عملاً غیرممکن خواهد بود. از این رو، در چنین مواردی، خواهان ابتدا باید الزام خوانده به اخذ گواهی پایان کار، سپس تفکیک و در نهایت تنظیم سند رسمی را از دادگاه بخواهد.

تفاوت های کلیدی: تفکیک و افراز

در حوزه حقوق املاک، دو مفهوم «تفکیک» و «افراز» اغلب با یکدیگر اشتباه گرفته می شوند، در حالی که تفاوت های اساسی بین آن ها وجود دارد. درک صحیح این تمایزات برای طرح صحیح دعاوی حقوقی و پیگیری امور ثبتی ضروری است.

افراز چیست؟

افراز به معنای خارج کردن ملک مشاع از حالت اشاعه و تقسیم آن بین شرکا به نسبت سهم هر یک است. این عمل زمانی مطرح می شود که یک ملک دارای چند مالک (شریک) باشد و شرکا بخواهند سهم خود را از سایرین جدا کنند تا بتوانند به صورت مستقل بر آن قسمت تصرف و مالکیت داشته باشند. هدف اصلی افراز، خاتمه دادن به حالت اشاعه و تعیین سهم مشخص و جداگانه برای هر شریک است.

یکی از مهم ترین نکات در مورد افراز این است که اگر شرکا بر سر تقسیم ملک به توافق نرسند، یا زمانی که یکی از شرکا درخواست افراز کند و دیگران موافق نباشند، افراز می تواند از طریق اداره ثبت (اگر بین شرکا اختلاف نباشد و شرایط خاصی رعایت شود) یا دادگاه (در صورت وجود اختلاف یا پیچیدگی های فنی و حقوقی) پیگیری شود.

تفکیک و افراز، هر دو به معنای تقسیم ملک هستند، اما هدف، شرایط و مرجع رسیدگی آن ها متفاوت است. تفکیک بیشتر یک عمل اداری برای تقسیم کلی یک ملک است، در حالی که افراز برای خاتمه دادن به شراکت و تعیین سهم هر شریک در یک ملک مشاع صورت می گیرد.

جدول مقایسه جامع تفکیک و افراز

برای درک بهتر تفاوت های این دو مفهوم، می توان آن ها را بر اساس معیارهای مختلف مقایسه کرد:

معیار مقایسه	تفکیک	افراز
تعریف	تقسیم یک ملک واحد به قطعات کوچک تر، بدون توجه به مشاع یا مفروزی بودن آن.	تقسیم ملک مشاع بین شرکا به نسبت سهم هر یک و خروج از حالت اشاعه.
شرط مشاع بودن ملک	لزوماً شرط نیست؛ حتی مالک واحد نیز می تواند ملک خود را تفکیک کند.	شرط اساسی است؛ ملک باید حتماً مشاع باشد.
مرجع رسیدگی	اداره ثبت اسناد و املاک.	اداره ثبت (در صورت عدم اختلاف) یا دادگاه حقوقی (در صورت اختلاف یا ملک دارای سابقه ثبتی رسمی).
هدف	تسهیل فروش، سازماندهی ملک، امکان صدور سند برای هر قطعه.	خروج از حالت اشاعه و تعیین سهم جداگانه برای هر شریک.
نتیجه	صورتمجلس تفکیکی.	تصمیم یا رأی افراز.
وجود رضایت شرکا	در ملک مشاع، رضایت همه شرکا برای تقسیم نامه ضروری است، اما تفکیک کلی نیاز به رضایت ندارد.	اگر توافق نباشد، با حکم دادگاه صورت می گیرد.
توقف عملیات با اعتراض	عملیات تفکیک با اعتراض یکی از شرکا متوقف می شود (در مورد تقسیم نامه).	اعتراض به تصمیم اداره ثبت، مانع از ادامه عملیات نمی شود و معترض می تواند در دادگاه اعتراض کند.
قابلیت اعتراض به تصمیم	تصمیم اداره ثبت در تفکیک، غیرقابل اعتراض در دادگاه است.	تصمیم اداره ثبت در افراز، قابل اعتراض در دادگاه است.
دریافت سند جدید	پس از تفکیک، امکان صدور سند مجزا برای هر قطعه وجود دارد.	پس از افراز، سند مجزا برای سهم هر شریک صادر می شود.

چه زمانی نیاز به دادخواست الزام به تفکیک و تنظیم سند داریم؟ (شرایط طرح دعوا)

دعوای الزام به تفکیک و تنظیم سند رسمی، یک راهکار حقوقی است که در شرایط خاصی مطرح می شود. درک این شرایط، به خواهان کمک می کند تا زمان مناسب برای طرح دعوا را تشخیص داده و با آمادگی کامل وارد فرآیند قضایی شود. عموماً این دعوا در سه حالت کلی قابل طرح است:

عدم ایفای تعهدات فروشنده

رایج ترین سناریو برای طرح این دعوا، زمانی است که فروشنده ملکی (اعم از زمین یا آپارتمان) به تعهدات قراردادی خود عمل نمی کند. این تعهدات ممکن است شامل موارد زیر باشد:

• عدم اخذ گواهی پایان کار: در مورد ساختمان ها و آپارتمان ها، گواهی پایان کار از شهرداری، پیش نیاز اساسی برای تفکیک واحدها و سپس تنظیم سند رسمی است. اگر فروشنده (سازنده) از دریافت این گواهی خودداری کند، خریدار نمی تواند سند رسمی ملک خود را دریافت کند.
• عدم اقدام برای تفکیک ملک یا آپارتمان: در مواردی که موضوع معامله بخشی از یک ملک بزرگ تر یا یک واحد از ساختمانی است که هنوز صورت مجلس تفکیکی آن صادر نشده است، فروشنده متعهد به انجام مراحل تفکیک و اخذ صورتمجلس تفکیکی است. عدم انجام این کار، مانع از انتقال سند رسمی می شود.
• عدم حضور در دفترخانه برای انتقال سند رسمی: پس از انجام مراحل تفکیک و اخذ گواهی پایان کار، فروشنده باید در تاریخ و ساعت مقرر در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شده و سند را به نام خریدار منتقل کند. اگر فروشنده از حضور در دفترخانه یا امضای اسناد انتقال خودداری کند، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح می شود.

اختلاف بین شرکاء در ملک مشاع

در ملک های مشاعی که چندین نفر در آن شریک هستند، گاهی اختلافات بر سر نحوه تقسیم ملک یا عدم همکاری برخی شرکا برای تفکیک سهم مشخصی از ملک به وجود می آید. اگر یکی از شرکا قصد داشته باشد سهم خود را به صورت مفروز (جدا شده) داشته باشد یا آن را به شخص دیگری منتقل کند، اما سایر شرکا با تفکیک یا تنظیم سند سهمی وی همکاری نکنند، شریک معترض می تواند با طرح این دعوا، الزام سایر شرکا را به تفکیک و تنظیم سند رسمی سهم خود درخواست نماید.

در این حالت، هدف ممکن است تفکیک کل ملک و سپس تنظیم سند برای هر سهم باشد، یا صرفاً تفکیک و اخذ صورتمجلس تفکیکی برای سهم خواهان، در صورتی که امکان پذیر باشد.

عدم اقدام اداره ثبت یا شهرداری

در برخی موارد، ممکن است تمام مراحل قانونی از سوی خواهان یا فروشنده انجام شده باشد، اما ادارات مربوطه (مانند اداره ثبت یا شهرداری) در صدور صورتمجلس تفکیکی یا گواهی پایان کار تأخیر کرده یا به دلایل غیرموجه از انجام وظایف خود سر باز زنند. اگرچه در این موارد ابتدا باید اعتراضات اداری صورت گیرد، اما در صورت عدم نتیجه، می توان با طرح دادخواست علیه این نهادها، الزام آن ها را به انجام وظیفه قانونی خود درخواست کرد.

این شرایط نشان دهنده لزوم یک اقدام قضایی برای احقاق حقوق مالکیت است. در هر یک از این حالات، جمع آوری مستندات قوی و طرح صحیح دادخواست، اهمیت فراوانی دارد.

مراحل گام به گام طرح دعوای الزام به تفکیک و تنظیم سند رسمی

طرح دعوای الزام به تفکیک و تنظیم سند رسمی، یک فرآیند حقوقی است که نیازمند رعایت مراحل مشخصی است. آشنایی با این گام ها به خواهان کمک می کند تا با سازماندهی و دقت بیشتری پرونده خود را پیش ببرد و احتمال موفقیت در دعوا را افزایش دهد.

گام اول: جمع آوری مدارک لازم

اولین و شاید مهم ترین گام، تهیه و جمع آوری کلیه اسناد و مدارک مثبته است. این مدارک، اساس و ستون فقرات دعوای شما را تشکیل می دهند:

• قرارداد بیع (مبایعه نامه): اصل یا تصویر مصدق (برابر با اصل) مبایعه نامه، که حاوی مشخصات دقیق ملک، فروشنده و خریدار، مبلغ ثمن و نحوه پرداخت، و تعهدات طرفین (به ویژه در مورد زمان تنظیم سند و تفکیک) است.
• سند مالکیت اولیه (مادر): تصویر مصدق سند مالکیت اصلی ملک، که نشان دهنده مالکیت خوانده بر کل یا قسمتی از ملک است.
• برگ عدم حضور فروشنده: اگر طبق قرارداد موعدی برای حضور در دفترخانه تعیین شده و فروشنده حاضر نشده، باید با مراجعه به همان دفترخانه، برگ عدم حضور دریافت شود. این برگ اثبات می کند که فروشنده به تعهد خود عمل نکرده است.
• اظهارنامه رسمی: ارسال اظهارنامه رسمی به خوانده قبل از طرح دعوا، برای اخطار و اتمام حجت مبنی بر درخواست انجام تعهد، بسیار مفید است و در دادگاه به عنوان دلیلی بر تخلف خوانده قابل ارائه است.
• گواهی پایان کار: در صورت وجود یا نیاز به مطالبه، گواهی پایان کار ساختمان (به خصوص برای آپارتمان ها) که توسط شهرداری صادر می شود.
• نقشه های تفکیکی: در صورت وجود نقشه های اولیه تفکیکی (هرچند غیررسمی) یا نقشه های پیشنهادی.
• سایر مستندات: رسیدهای پرداخت ثمن، شهادت شهود، و هر مدرک دیگری که می تواند ادعای خواهان را تقویت کند، مانند مکاتبات یا پیام ها.

گام دوم: انتخاب دادگاه صالح

دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به تفکیک و تنظیم سند رسمی، دادگاه حقوقی محل وقوع ملک است. این یک قاعده صلاحیتی مهم در دعاوی راجع به اموال غیرمنقول است. بنابراین، قبل از ثبت دادخواست، باید اطمینان حاصل شود که دادخواست در حوزه قضایی صحیح و مرتبط با موقعیت ملک ثبت می شود.

گام سوم: تکمیل فرم دادخواست

دادخواست باید بر روی فرم های چاپی مخصوص و از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی تکمیل و ثبت شود. این مرحله شامل درج مشخصات دقیق خواهان و خوانده و مهم تر از همه، تنظیم دقیق «خواسته» است.

نکات کلیدی در تنظیم خواسته

خواسته یا موضوع دعوا باید به صورت دقیق و با رعایت ترتیب منطقی درج شود. در دعوای الزام به تفکیک و تنظیم سند رسمی، معمولاً سه خواسته به ترتیب زیر مطرح می شود:

1. الزام خوانده به اخذ گواهی پایان کار (در صورت لزوم): اگر ملک مورد نظر آپارتمان یا ساختمانی است که نیاز به گواهی پایان کار دارد و فروشنده آن را اخذ نکرده است، این خواسته باید در ابتدا مطرح شود.
2. الزام خوانده به اقدام برای تفکیک و اخذ صورتمجلس تفکیکی: این خواسته برای زمانی است که ملک هنوز تفکیک نشده و صدور سند رسمی نیازمند تفکیک و اخذ صورتمجلس تفکیکی از اداره ثبت است.
3. الزام خوانده به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم و انتقال سند رسمی ملک: این خواسته نهایی برای انتقال قطعی مالکیت به نام خواهان است.

علاوه بر این، مطالبه کلیه خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل و خسارت تأخیر تأدیه (در صورت مطالبه و اثبات)، نیز باید در قسمت خواسته ذکر شود.

بهای خواسته نیز باید بر اساس ارزیابی منطقه ای یا نظر کارشناس تعیین شود. در دعاوی مربوط به املاک، بهای خواسته معمولاً بر اساس ارزش معاملاتی ملک مشخص می گردد و مبنای محاسبه هزینه های دادرسی خواهد بود.

گام چهارم: ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

پس از تکمیل دادخواست و تهیه ضمائم آن، باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و دادخواست را به همراه مدارک لازم ثبت کنید. این دفاتر، دادخواست را به دادگاه صالح ارسال می کنند.

گام پنجم: پیگیری پرونده و جلسات دادگاه

پس از ثبت دادخواست، پرونده به شعبه مربوطه در دادگاه ارجاع داده شده و برای طرفین وقت رسیدگی تعیین می شود. خواهان باید به دقت پرونده خود را از طریق سامانه های قضایی پیگیری کرده و در جلسات دادگاه حاضر شود و دلایل خود را ارائه دهد. در این مرحله، ممکن است دادگاه نیاز به جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری برای بررسی وضعیت ملک یا استعلام از ادارات ثبت و شهرداری داشته باشد.

گام ششم: اجرای حکم دادگاه

در صورت صدور حکم قطعی به نفع خواهان، باید آن را به مرحله اجرا گذاشت. در صورتی که خوانده پس از صدور حکم نیز از انجام تعهدات خود امتناع ورزد، واحد اجرای احکام دادگستری، به قائم مقامی از خوانده، اقدامات لازم را برای تفکیک و تنظیم سند رسمی انجام خواهد داد. این اقدامات می تواند شامل اخذ گواهی پایان کار از شهرداری، پیگیری مراحل تفکیک در اداره ثبت و نهایتاً امضای سند انتقال در دفترخانه به نمایندگی از خوانده باشد.

نمونه دادخواست الزام به تفکیک و تنظیم سند رسمی (با توضیحات تفصیلی هر بخش)

تهیه یک دادخواست دقیق و کامل، کلید موفقیت در دعوای حقوقی الزام به تفکیک و تنظیم سند رسمی است. در این بخش، یک نمونه دادخواست جامع با توضیحات تفصیلی هر قسمت ارائه می شود تا شما بتوانید با آگاهی کامل، دادخواست خود را تنظیم کنید. لطفاً توجه داشته باشید که این یک نمونه کلی است و ممکن است نیاز به تطبیق با جزئیات پرونده و شرایط خاص شما داشته باشد.

بسمه تعالی

عنوان دادخواست

دادخواست الزام به اخذ گواهی پایان کار، تفکیک و تنظیم سند رسمی (ملک/آپارتمان)

مشخصات خواهان

این بخش شامل اطلاعات کامل فردی است که دادخواست را ارائه می دهد:

• نام و نام خانوادگی: [نام کامل خواهان]
• نام پدر: [نام پدر خواهان]
• کد ملی: [کد ملی خواهان]
• شماره شناسنامه: [شماره شناسنامه خواهان]
• محل اقامت: [آدرس دقیق محل سکونت خواهان، شامل شهر، خیابان، کوچه، پلاک، کد پستی]
• شغل: [شغل خواهان]

مشخصات خوانده

این بخش شامل اطلاعات فردی یا حقوقی است که دعوا علیه او مطرح می شود (فروشنده یا شریک ممتنع):

• نام و نام خانوادگی: [نام کامل خوانده]
• نام پدر: [نام پدر خوانده]
• کد ملی: [کد ملی خوانده]
• شماره شناسنامه: [شماره شناسنامه خوانده]
• محل اقامت: [آدرس دقیق محل سکونت یا اقامتگاه قانونی خوانده، شامل شهر، خیابان، کوچه، پلاک، کد پستی]
• شغل: [شغل خوانده]

وکیل یا نماینده قانونی

در صورتی که دادخواست توسط وکیل یا نماینده قانونی (مانند ولی یا قیم) ارائه می شود، مشخصات وی در این قسمت درج می شود:

• نام و نام خانوادگی: [نام کامل وکیل]
• نام پدر: [نام پدر وکیل]
• کد ملی: [کد ملی وکیل]
• شماره پروانه وکالت: [شماره پروانه وکیل]
• محل اقامت: [آدرس دفتر وکیل]

خواسته یا موضوع و بهای آن

این قسمت قلب دادخواست است و باید به وضوح و با رعایت ترتیب منطقی، درخواست های شما از دادگاه را بیان کند:

1. الزام خوانده به اخذ گواهی پایان کار ساختمان/ملک با پلاک ثبتی [پلاک ثبتی اصلی/فرعی] واقع در [آدرس ملک]. (در صورتی که ملک نیاز به پایان کار دارد و اخذ نشده است)
2. الزام خوانده به اقدام برای تفکیک [ملک/آپارتمان] با پلاک ثبتی [پلاک ثبتی اصلی/فرعی] و اخذ صورتمجلس تفکیکی از اداره ثبت اسناد و املاک. (در صورتی که ملک نیاز به تفکیک دارد و تفکیک نشده است)
3. الزام خوانده به حضور در دفترخانه اسناد رسمی [شماره دفترخانه، در صورت تعیین] و تنظیم و انتقال سند رسمی [ملک/آپارتمان] به نام خواهان، با پلاک ثبتی [پلاک ثبتی اصلی/فرعی] و حدود و مشخصات مطابق با مبایعه نامه و صورتمجلس تفکیکی.
4. مطالبه کلیه خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، و خسارت تأخیر تأدیه ثمن (در صورت مطالبه و وفق شرایط قانونی).

بهای خواسته: [تعیین بهای خواسته بر اساس ارزش منطقه ای ملک یا نظر کارشناس رسمی دادگستری. معمولاً بهای خواسته بر اساس مبلغی که در مبایعه نامه قید شده یا ارزش منطقه ای ملک، به تومان یا ریال درج می گردد. مثلاً: مبلغ [عدد] ریال بر اساس ارزش معاملاتی ملک در منطقه.]

دلایل و منضمات دادخواست

در این بخش، مدارک و مستنداتی که ادعاهای شما را اثبات می کنند، لیست می شوند. باید تصویر مصدق (برابر با اصل) تمامی این مدارک را ضمیمه دادخواست کنید:

• تصویر مصدق (برابر با اصل) مبایعه نامه شماره [شماره قرارداد، در صورت وجود] مورخ [تاریخ قرارداد].
• تصویر مصدق سند مالکیت [اولیه/ مادر] پلاک ثبتی [پلاک ثبتی اصلی و فرعی].
• تصویر مصدق برگ عدم حضور در دفترخانه شماره [شماره دفترخانه] مورخ [تاریخ عدم حضور] (در صورت مراجعه به دفترخانه و عدم حضور خوانده).
• تصویر مصدق اظهارنامه رسمی به شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ ارسال اظهارنامه] (در صورت ارسال).
• تصویر مصدق گواهی/نقشه تفکیکی (در صورت وجود یا تهیه شده).
• گواهی استعلام ثبتی از اداره ثبت اسناد و املاک.
• تحقیق و معاینه محلی (در صورت لزوم و درخواست دادگاه).
• جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری (در صورت لزوم).
• استعلام از اداره ثبت/شهرداری (در صورت لزوم).
• سایر دلایل و مستندات (مثلاً شهادت شهود، مدارک پرداخت، …).

شرح دادخواست

در این بخش، شما باید به صورت روایی و مستدل، وقایع را توضیح داده و ارتباط آن ها را با خواسته های مطرح شده بیان کنید. این قسمت باید منطقی و قانع کننده باشد:

با احترام به استحضار می رساند، اینجانب خواهان، به موجب مبایعه نامه شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد]، یک دستگاه [نوع ملک، مثلاً آپارتمان مسکونی/قطعه زمین] با پلاک ثبتی [پلاک ثبتی اصلی و فرعی] به نشانی [آدرس دقیق ملک] را از خوانده محترم، جناب آقای/خانم [نام خوانده]، خریداری نموده ام. ثمن معامله مبلغ [مبلغ ثمن] ریال تعیین گردید که تمامی آن به موجب [نحوه پرداخت، مثلاً فیش بانکی/چک/رسید] به خوانده محترم پرداخت و ملک نیز در تاریخ [تاریخ تحویل] به تصرف اینجانب درآمد.

بر اساس بند [شماره بند] مبایعه نامه، خوانده محترم متعهد بوده اند که در تاریخ [تاریخ تعیین شده برای تفکیک/پایان کار/تنظیم سند]، نسبت به [اخذ گواهی پایان کار، انجام مراحل تفکیک و اخذ صورتمجلس تفکیکی، و نهایتاً] حضور در دفترخانه اسناد رسمی [شماره دفترخانه] و انتقال سند رسمی ملک به نام اینجانب اقدام نمایند.

متأسفانه، علی رغم ایفای تمامی تعهدات قراردادی از سوی اینجانب و تذکرات مکرر، و حتی ارسال اظهارنامه رسمی به شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ اظهارنامه]، خوانده محترم از [اخذ گواهی پایان کار/اقدام برای تفکیک ملک و اخذ صورتمجلس تفکیکی/حضور در دفترخانه اسناد رسمی] و انجام تعهدات قانونی و قراردادی خود امتناع ورزیده اند. این عدم اقدام، با وجود تعیین مهلت در قرارداد و تذکرات قانونی، موجب تضییع حقوق اینجانب گردیده و مرا از بهره مندی از مالکیت رسمی محروم ساخته است. همچنین، به دلیل عدم اخذ گواهی پایان کار و تفکیک ملک، امکان انتقال سند رسمی به نام اینجانب فراهم نیست.

با عنایت به مراتب فوق و عدم ایفای تعهدات از جانب خوانده، از آن مقام محترم قضایی، تقاضای صدور حکم بر اساس خواسته های مطروحه در این دادخواست، یعنی ابتدا الزام خوانده به اخذ گواهی پایان کار (در صورت لزوم)، سپس الزام ایشان به اقدام برای تفکیک ملک و اخذ صورتمجلس تفکیکی و در نهایت الزام به تنظیم و انتقال سند رسمی ملک فوق الذکر به نام اینجانب، و همچنین محکومیت خوانده به پرداخت کلیه خسارات دادرسی و تأخیر تأدیه (در صورت مطالبه)، مورد استدعا است.

با احترام،

[امضای خواهان/وکیل خواهان]

نکات مهم و توصیه های حقوقی در دعوای تفکیک و تنظیم سند

دعوای الزام به تفکیک و تنظیم سند رسمی، دارای پیچیدگی های حقوقی خاص خود است که آگاهی از آن ها می تواند به خواهان در رسیدگی بهتر به پرونده کمک کند. در اینجا به برخی از مهم ترین نکات و توصیه های حقوقی اشاره می شود:

نقش وکیل متخصص در دعوای الزام به تفکیک و تنظیم سند

به دلیل ماهیت فنی و حقوقی این دعوا و ارتباط آن با قوانین ثبتی، ملکی و مدنی، استفاده از وکیل متخصص در امور ملکی و ثبتی بسیار توصیه می شود. وکیل با اشراف به رویه های قضایی، می تواند به جمع آوری صحیح مدارک، تنظیم دقیق دادخواست، انتخاب دادگاه صالح، و پیگیری مؤثر پرونده در مراحل مختلف دادرسی و اجرا کمک شایانی کند و از بروز اشتباهات احتمالی که ممکن است به ضرر خواهان تمام شود، جلوگیری نماید.

پیگیری مراحل اداری پس از صدور حکم دادگاه

حتی پس از صدور حکم قطعی به نفع خواهان، کار به پایان نمی رسد. خواهان یا وکیل وی باید حکم را از واحد اجرای احکام دریافت کرده و پیگیری های لازم را در ادارات ذی ربط (مانند شهرداری برای گواهی پایان کار، اداره ثبت برای صورتمجلس تفکیکی و دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم سند) انجام دهد. در صورت عدم همکاری خوانده، اجرای احکام به قائم مقامی وی این مراحل را انجام خواهد داد.

امکان صدور حکم غیابی علیه خوانده و نحوه واخواهی

اگر خوانده در هیچ یک از جلسات دادگاه حاضر نشود و لایحه ای نیز ارسال نکند، دادگاه ممکن است حکم غیابی صادر کند. حکم غیابی پس از ابلاغ به خوانده، قابل اعتراض از طریق واخواهی (اعتراض به حکم غیابی) در همان دادگاه صادرکننده حکم است. خواهان باید از این احتمال آگاه باشد و روند ابلاغ را به درستی پیگیری کند.

مواردی که تفکیک با مخالفت شهرداری مواجه می شود (بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری)

گاهی اوقات، درخواست تفکیک ملک (به ویژه زمین) با مخالفت شهرداری مواجه می شود. یکی از رایج ترین دلایل، عدم رعایت ضوابط شهرسازی یا عدم تأمین سرانه های خدماتی و آموزشی مورد نیاز منطقه است. بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری به شهرداری ها اجازه می دهد تا از تفکیک اراضی بزرگ به قطعات کوچک که با طرح های تفصیلی مغایرت دارد، جلوگیری کنند. در چنین مواردی، دادگاه نیز نمی تواند حکم به تفکیکی بدهد که از نظر شهرسازی غیرممکن است.

هزینه های دادرسی و حق الوکاله وکیل

هزینه های دادرسی بر اساس بهای خواسته و تعرفه قانونی تعیین می شود و بر عهده خواهان است که در ابتدا پرداخت کند. در صورت پیروزی در دعوا، خواهان می تواند هزینه های دادرسی و حق الوکاله وکیل (در صورتی که در دادخواست مطالبه شده باشد) را از خوانده مطالبه کند. حق الوکاله وکیل نیز بر اساس قرارداد منعقده با وکیل و تعرفه های قانونی مشخص می گردد.

امکان درخواست قرار تأمین خواسته

برای جلوگیری از نقل و انتقال ملک توسط خوانده در طول فرآیند دادرسی، خواهان می تواند همزمان با تقدیم دادخواست یا در هر مرحله از رسیدگی، درخواست «قرار تأمین خواسته» کند. با صدور این قرار و تودیع خسارت احتمالی، ملک توقیف شده و خوانده نمی تواند تا پایان رسیدگی و صدور حکم قطعی، آن را به شخص دیگری منتقل کند یا به آن خدشه ای وارد سازد. این اقدام به حفظ حقوق خواهان کمک شایانی می کند.

بررسی وضعیت ملک از نظر مشاعی یا مفروزی بودن

قبل از طرح دعوا، باید وضعیت ثبتی ملک به دقت بررسی شود که آیا ملک به صورت مشاع (دارای چند مالک) است یا مفروز (دارای یک مالک). این موضوع در انتخاب نوع خواسته و مدارک لازم، به ویژه در تمایز بین تفکیک و افراز، اهمیت حیاتی دارد. استعلام از اداره ثبت می تواند اطلاعات دقیقی در این زمینه ارائه دهد.

نتیجه گیری

مالکیت رسمی و دارای سند بودن املاک، زیربنای ثبات و امنیت حقوقی در معاملات و بهره برداری از دارایی ها است. زمانی که این حق حیاتی به دلیل عدم ایفای تعهدات قراردادی، اختلافات شرکا یا موانع اداری به خطر می افتد، دعوای حقوقی «الزام به تفکیک و تنظیم سند رسمی» به عنوان یک ابزار قدرتمند برای احقاق حقوق شما مطرح می شود. این دعوا، مسیر قانونی را برای الزام فروشنده یا شریک ممتنع به انجام تعهدات خود در زمینه تقسیم و انتقال مالکیت رسمی هموار می سازد.

همانطور که در این مقاله به تفصیل بررسی شد، این فرآیند حقوقی شامل مراحل گام به گام از جمع آوری دقیق مدارک تا پیگیری حکم دادگاه است که هر بخش آن دارای ظرافت های خاص خود می باشد. پیچیدگی های مرتبط با مفاهیمی نظیر تفکیک و افراز، شرایط طرح دعوا، و الزامات شکلی و ماهوی دادخواست، اهمیت مشاوره و همکاری با یک وکیل متخصص در این زمینه را دوچندان می کند. یک وکیل مجرب می تواند با دانش و تجربه خود، شما را در تمامی مراحل راهنمایی کرده و از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری نماید.

با استفاده از نمونه دادخواست ارائه شده و در نظر گرفتن تمامی نکات حقوقی مطرح شده، می توانید با آگاهی کامل گام های اولیه را برای پیگیری حقوق قانونی خود بردارید و به تحقق مالکیت رسمی و بی دغدغه دست یابید.